第533章 伊登的开发计划 (第2/2页)
技与产业开发区，一共分三到四期。”
“第一期不碰军方的土地。”
他的手指沿着红线外侧，划出一块靠近公路的区域。
“基地周边这一圈，有大量私人土地、废弃的仓库和已经关掉的工厂。现在价格很低，业主都急着脱手。”
“我已经花了几个月和当地的业主逐一接触，谈下了其中一部分的优先购买权。剩下的也在继续谈，只要资金到位，第一期的土地就可以开始收购。”
“这一块靠近高速公路，离港口也近，适合先做轻工业厂房、仓储和电子装配。”
“那些从航空航天公司裁下来的工程师和技工，本地就有好几千人。他们并不缺手艺，只是需要一个能上班的地方而已。”
“然后第二期是研发园区。”
他的手指往北移，停在一片靠近海岸的缓坡上。
“这里地势高，风景好，适合做低密度的研发楼和实验设施。附近还有几所州立大学和社区学院，斯坦福和伯克利开车也不算太远。”
“第三期是生活配套。住宅、学校、医院、商业街。”
“要让工程师愿意搬过来，光有办公室不够。得让他们的太太愿意来，孩子有学校上。”
“至于第四期——”
他终于把手指放在了那片被红线圈住的基地上。
“就是这里。”
“基地关闭以后，一部分土地会被释放出来。营房可以改成宿舍，维修厂和仓库可以改成厂房，码头和铁路支线也都能用。”
“如果能拿到这一块，整个开发区的面积会扩大好几倍。”
皋月没有说话，低头看了一会儿那张图。
图纸画得很细。
道路、管线、排水、分期边界，甚至每一期的绿化比例都标了出来。
铅笔的字迹有新有旧，有些地方被擦掉重写过好几遍，纸边已经磨得起毛了。
跟那些拿来骗投资人的漂亮效果图不同。
皋月看得出来，伊登在这份规划上花了不少心思。
“地方上的态度呢？”她问。
“很支持。”
伊登从文件夹里抽出几封信，推到她面前。
“这是县议会和市议会出的支持函。本地还成立了一个基地再利用委员会，我是顾问之一。”
“这几个月，我跟他们开了不少会。土地怎么规划、基地关闭以后怎么安置失业人员，还有哪些设施能够保留下来，我们都讨论过。”
他又从文件夹里取出一份材料，放在那几封信旁边。
“还有这个，是我们目前正在讨论的优惠方案。”
皋月拿起来翻了翻。
“税收减免？”
“对，还有土地规划、基础设施和审批方面的支持。”
伊登解释道：
“现在当地最担心的就是基地撤走以后，大批军人和家属离开，剩下的人也因为找不到工作而陆续搬走。”
“所以他们希望能够尽快引进一批真正愿意长期经营的企业，把失去的就业和税收重新带回来。”
他指了指材料上的几处条款。
“如果开发区能够顺利启动，市县两级愿意研究地方财产税减免方案，协助整合土地，并且承担一部分道路、供水和排水设施的建设。”
“另外，开发区还可以设立专门的审批协调窗口。”
“企业建厂、申请用地调整或者办理其他手续，都可以通过这个窗口集中处理，不用自己跑遍各个部门。”
皋月翻到下一页。
“这些条件已经确定了？”
“还没有。”
伊登摇了摇头。
“具体能够给到什么程度，要看最后有多少投资、能够带来多少就业，以及哪些企业愿意真正落户。”
“不过，当地政府已经明确表示，如果能够找到一家有足够实力的企业作为主要投资者，他们愿意根据这家企业的实际需求，重新讨论整个开发区的规划和优惠条件。”
他说到这里，稍微停了一下。
“说实话，他们现在最缺的就是这样一家企业。”
“至于州政府那边，我们也已经开始接触了。不过目前还只是初步表态，具体能提供什么支持，还需要继续谈。”
皋月点了点头，把那几封信大致翻了一遍，又放了回去。
“那么，关于这个项目，我还有几个问题想确认一下。”
她重新看向伊登。
接下来的问题，皋月问得很细。
土地的产权结构，第一期到底有多少已经签了优先购买权，多少还只是口头意向。
资金需求，每一期大概要投多少，伊登自己能拿出多少，已经谈了哪些银行。
企业入驻，目前有没有确定会来的租户，大概是哪些行业，规模多大。
开发周期，每一期多久，什么时候开始有现金流。
地方政府的优惠方案，哪些属于已经明确的支持，哪些还需要议会批准，具体又会和多少投资、多少就业岗位挂钩。
收益，按照他的测算，最终的回报率大概是多少，以及这个数字建立在哪些前提上。
伊登一个一个回答。
第一期需要一亿两千万美元左右，主要是土地和基础设施。
整个项目如果全部做完，按照今天的价格估算，总投资大概在十五亿到二十亿美元之间，周期十五年以上。
他自己能拿出的，连零头都不够。
“银行那边呢？”
“现在加州的银行，”伊登苦笑，“听到‘房地产开发’四个字，就会直接把电话挂掉。”
“至于租户……”
他沉默了一下。
“有意向的不少，主要是几家做国防电子的小供应商，还有几家本地的软件公司。”
“但都是中小企业，他们愿意来，前提是有别人先来。”
“一个开发区最难的就是第一批，没有人愿意当第一个搬进空地的人。”
皋月轻轻点头。
这倒是实话。
“那军方的土地呢？”她问，“您刚才说，一部分会被释放出来。”
“一部分是多少，什么时候释放，以什么价格？”
伊登这一次没有立刻回答。
旁边的黑尔也没有插话，只是端起茶杯喝了一口。
“这是整个项目里最不确定的部分。”伊登终于说道，“我不想骗您。”
“按照现在的程序，基地关闭以后，土地要先在联邦政府内部过一遍。”
“其他联邦部门有优先权，然后是州和地方政府，还有一些法律规定的公益用途。剩下的才会进入转让或者出售。”
“这个过程快的话三五年，慢的话十年也有可能。”
“另外，一个用了五十年的军事基地，地下有什么东西谁也说不准。”
“燃油、溶剂、废弃弹药……环境清理是陆军的责任，但陆军什么时候清完，清到什么程度，现在没有人能给出答案。”
“所以，您看到的第四期，”他指了指那片红线，“目前只是一个可能性。”
“第一期到第三期，就算完全拿不到军方的土地，也能独立成立。只不过规模会小很多，回报也会低一些。”
皋月看着他。
能把最弱的地方主动摊开讲，而不是等投资人自己翻出来。
这个人倒是比她预想中的要老实。
也可能只是足够聪明，知道面对西园寺这种级别的尽调团队，藏也藏不住。
不过无论是哪一种，都不算坏事。
伊登的计划，她现在已经大致了解了。
接下来，她更想知道的是，凯雷为什么会把这个项目带到自己面前。